BECOMING BEIJING: DEVELOPER-ARCHITECT DYNAMICS IN SOCIO-POLITICAL CONTEXT | 北京进行时：社会政治语境下开发商与建筑师的动态

引子

建筑师的身份是对时代变迁过程中特定社会与政治语境的回应：从传统工匠到毛泽东时代集体主义的无名氏，进一步演化为改革开放至今的强烈个人著述意识（individual authorship）。过去二十年中国房地产业的迅猛发展进一步重新定义了建筑师的职业角色：当下经济利益驱使下的建筑师与开发商互动中，建筑设计依然是一个为房地产产品增加附加值的服务性行业。基于这一现状，大型项目中，建筑师仅能从设计概念上被动的做一些装饰性介入；大多更积极、更本质的建筑设计介入只可能存在于小型项目中。反之，经济和政治操作下房地产开发商所采用的大型街区(superblock) 开发规划策略，使开发商有能力在城市之中建造空间上的“微型城市(mini-cities)”，甚至在现有社会体系下植入“微型社会（mini-society）”。从这个角度而言，房地产开发不再是一项单纯协调住房供给交易，更有可能成为能够构筑社会、文化秩序的“事业”。
快速开发浪潮的中国现状并不意味着单一的开发和建筑实践模式，激烈的竞争和一系列非常规的实践现实增加了建筑师参与社会空间构筑的可能性。SOHO中国（SOHO China）和当代绿色房地产（Modern Green Development Co.）是两家有特征的开发模式案例，分别倡导了生活方式品牌化和可持续居住，两者近年来都打造了中国最具影响力的数个开发项目。通过重新审视过去十年两家房地产开发公司本身的策略及其开发产品的演变，可以解读其间开发商与建筑师角色所发生的动态演变，以及建筑作为产生更广泛城市效应触媒的潜力——形成微观城市和形成微观社会。任何开发商介入北京大规模开发系统的初始角色都是传统的参与者，正是在与建筑师的互动过程中逐渐成为对北京城市肌理产生重大影响的促因。视觉驱使的北京奥运会是影响这一开发现象的重要事件——既催发了社会政治地志的形成，又使这一进程更错综复杂。

MOMA和SOHO的开始：奥运前房地产开发的社会和经济语境
过去十年间，产生奥运形象和实力支配着北京的快速开发模式，但是在以重大事件为导向的开发进程本身存在着大量社会问题和政治摩擦。在这一语境下，SOHO和MOMA各自迈出了自身发展的第一步——面对开发行为与北京城市空间，他们越来越有意识地以“设计介入”作为调解二者关系的媒介与客体。
自2000年在东直门外第一次拿地以来，当代绿色房地产公司 （Modern Green Development Company）在项目开发的不同阶段都与国际知名建筑师进行合作，这一设计协作经验明显改变了公司的发展进程——从传统的开发商一跃成为可持续生态住宅开发的领军者。当时的当代房地产公司（Modern Development Company）以八十亿人民币购入北京造纸一厂旧址，开始了当代MOMA万国城第一期的建设。地块原来是工业用地，河流和铁路穿越其中，将工厂分为南北两区；现在，铁轨成为新建的机场高速公路，地块也随之成为北京对外的重要门户形象。
最近十年中SOHO中国逐渐形成了独特的商业模式：在“黄金地块”开发“小型办公，家庭办公”（SOHO）模式（商住混合的当代生活模式形象）的项目并迅速销售套现，每一个项目都邀请国内外著名建筑师参与设计。SOHO中国的第一个开发项目——位于CBD的“SOHO现代城”（SOHO New Town）开启了商住两用空间的开发销售操作模式。当时无论是建筑设计还是销售理念都在挑战着投资者的常规认知，现在这样的方式却同化了前奥运时代CBD的开发：“一开始，住宅的销售业绩并不理想，潘石屹的销售团队在商住混合双重功能的概念之中挣扎不已。SOHO现代城有着独一无二的特色，鲜亮的外表，宽敞的平面还有开放社区的设计对于中国而言是全新的，是时髦的。最终项目在公众间大受欢迎。”
MOMA与SOHO进行时：建筑师作为变革的催化剂
万国城项目的四期建造跨越了中国城市快速发展十年的不同阶段。从万国城(Mega Hall)第一期开始，开发商已经尝试将节能技术与开放社区的概念融入其中。第二、第三期（当代万国城，MOMA国际寓所）的市场营销中进一步强调了节能技术在居住空间中的重要地位，运用了地板辐射供热制冷、通风换气系统、外墙外保温以及外遮阳系统。这批住宅的性能优于国内其他同类产品，而且超过了国家规范标准。技术更新的同时，当代万国城二期（Pop MOMA）也正逐步实现从纯粹住宅到多功能商住混合的杂糅。开发商通过西方建筑师的参与进一步强化市场优势：当代万国城（第二期和第三期）由奥地利建筑师迪特玛•艾柏利（Dietmar Eberle)设计，而美国著名建筑师斯蒂芬•霍尔设计了被称为“联接复合体”（Linked Hybrid） 的当代MOMA第四期，该项目2003年开始建造，2009年正式落成。
开发商在确定霍尔的方案之前，曾经组织过生态主题的方案投标，设计结果却都显得墨守成规、差强人意。开发商对可持续性的主动诉求使霍尔的设计从设计深化到实施建造都得到了最大程度的尊重。设计中采用了五种不同的节能技术：室内恒湿与楼板内置温控系统、换气系统、外墙外保温、地热井温控和中水回收系统。前两项技术已经在前两期中应用，另外三项由霍尔引进。在实现的过程中，开发商对于可持续性建筑的认识也在发生转变——体系化节能系统代替了之前单项或多项节能技术的简单应用。这种观念上的转换改变了当代房地产开发公司的形象，也使其从传统开发商中脱颖而出。2005年，当代集团进行内部结构性重组是，把公司更名为“当代绿色房地产公司”。在当代地产的杂志中，2000年到2005年被描述为公司的创立阶段，2005年后则进入了新发展阶段，重点就是“生态地产”的形成。当代绿色的建筑师柯谨说：“回顾我们的项目可以发现从第一期到现在发生了一些变化。这些变化是产品上的变化，而我们也从一般的开发商提升成为可持续开发与可持续设计的领先企业。”
这个项目的品牌也由“国际艺术社区”变成“以艺术创造可持续性性的先驱”。 “科技建设美好生活”的最新口号出现在开发商内部刊物《当代人》。开发商开发理念的变化，代表着建筑师设计思维也的传播，影响着开发商的生产过程。在MOMA万国城的空中公共连廊上举行的一次会议上，当代集团技术研究部主管 王增嵎介绍了公司的十条产品线。其中最主要的生产线就是由MOMA万国城的“联接复合体”衍生而成的，是大规模住宅区开发、生态新技术、社区新理念和生活新方式的全面实验和实践。混合型社区（hybrid community）模式成为开发商独特的研发路线。在这个过程中，建筑师的空间和社会思考挑战了开发商的固有观念，虽然大多数并不被开发商或住户所关注，但还是对开发商未来的项目和策略发展方向产生重大影响。
“建外SOHO”延续了“SOHO现代城”所采用的商住混合开发模式，但是山本理显（Riken Yamamoto）的设计所体现的建筑集群性和清晰性却为SOHO中国的第二代商住两用开发赋予了具有挑战性的“开放社区”概念。SOHO中国成功地在“使用年限为40年的商业用地上叠加使用年限为70年的住宅功能” 。虽然打了政府的规划政策的擦边球，但是SOHO中国却通过从商业用地到商住混合用地的转换，实现了“开放社区”理念。随后一系列的SOHO项目可以被理解为是这一趋势的延续和变异：SOHO尚都、光华路SOHO、朝外SOHO、SOHO北京公馆、三里屯SOHO等。城市研究学者伯特•德•穆恩特（Bert de Muynck）在这些蔓延的SOHO背后所观察到的是：“SOHO中国在出售一个梦，有人更将SOHO的英文缩写翻译明星建筑师装饰下的和谐操作（Starchitects Ornament Harmonious Operations）。”
MOMA与SOHO的转变进行时：奥运时期的社会政治挑战
2007年新建的机场高速公路穿过MOMA第二、第三期地块，把MOMA带入了国际视野，这点在奥运会期间尤甚。开发商意欲借助这种优势将产品的视觉效果最大化，但对效果的追求也将该区的居民推到了社会问题的风口浪尖。这个故事成为开发商对当时社会经济语境保持敏感性的有力佐证：机场高速公路建成之后，政府官员中发现高速公路旁这片破落的区域，该地区脏乱的环境会影响到奥运期间北京的城市形象，因此决定是予以拆除。拆除公告发布于2007年10月，要求原造纸厂工人住宅在两个月内完成拆迁，以便为建造大型公共绿地留下足够的时间。由于MOMA万国城项目与日俱增的国际知名度以及奥运前的敏感政治形势，170多户居民在获得史无前例的补偿后被和谐的拆迁，一部分家庭甚至得到了超过一百万人民币的拆迁费。居民自称是“工厂里一夜暴富的百万富翁”。据工厂物业经理所说，拆迁的过程“很和谐，而且大致上没矛盾”，但是在拆迁之后，区域内的社会关系却发生了巨大的改变。
前门改造则是一项高度“政治”的任务：尽管这里曾经是老北京的平民聚居地，但这个项目可以代表了北京的两个维度——旧貌和新颜，这正是北京奥运会希望向世人展现的形象。奥运会不仅触发了前门历史地块的更新改造与再开发计划，也带来了充足的国际关注度、影响力和资本。然而，前门开街日期一再更改、拖延，不断遭受质疑的开发策略也从一个侧面反映了政府与开发商之间的利益博弈。
前门大街两侧的改造是项目的核心，原计划于奥运会开幕前完成，所有商铺开放营业。因为奥运会的火炬接力途经前门大街，所以开放日期比预定的还要提前。可事实上，即使没有火炬接力的特殊情况，开发商和政府间的大小摩擦使审核过程一再陷入僵局，严重延误了项目计划。最终，前门大街在奥运火炬接力期间开放了很短的时间，又在奥运会时再度象征性的开门迎客。然而，奥运前后对施工的限制使项目遭遇了长时间的停滞。奥运后，由于SOHO中国和政府就开发和经营权的不断谈判，导致正式开街时间一改再改，最新的日期定在2009年的国庆。
“黄金地段”前门大街的改造开发是SOHO中国开发策略的特例。项目一直处于扑朔迷离状态，尤其由于奥运前后的复杂政治气候。最早，潘石屹称从政府背景的“天街公司”收购前门项目是“希望拯救老街区” 。当SOHO中国在香港挂牌上市时，“地段独一无二的前门项目出现在SOHO中国的上市招股书中，被认为是公司融资最重要的资产载体。”但是，在上市成功后，“SOHO中国与它的全体股东却不得不面对相关股权交易无法如期获得政府批准的尴尬和风险。” 前门项目困难重重的官方原因主要是由于SOHO中国的外资背景和国外上市方式。鉴于前门项目属于旧城改造，政府对将股权出售给外资公司心存顾虑。从提倡保护者的角度来看，又是不同的版本：SOHO中国的股权转让被“北京市政府永远叫停是因为有触犯保护法规的嫌疑，正在接受调查。” 但不论哪一种版本，潘石屹都坚称其一贯的“开发销售”的商业模式在前门项目中不再行得通。
与SOHO中国一贯成熟的品牌营销策略不同的是，前门改造项目中没有对建筑师的宣传。在不同阶段参与该项目的众多建筑师中有三位颇具代表性：国家历史文化名城保护专家委员会委员王世仁，现在被崇文区政府聘为前门大街历史文化风貌保护顾问，他提出了前门大街改造的基本原则并具有最终方案的专家审批权；北京建工建筑设计研究院副院长边志杰，前门大街改造规划的主要建筑师，由崇文区政府聘请；还有张永和。当SOHO中国从北京建工设计院接手设计之后，初步设计方案由美国建筑师本∙伍德(Ben Wood)和韩国建筑师承孝相(Seung H. Sang)等国外建筑师完成。本∙伍德是上海和杭州新天地的建筑师，而承孝相则与SOHO中国有过一系列成功的合作。随后，天津建筑师周恺和英国建筑师大卫∙阿德迦（David Adjaye）相继加入。但这些建筑师的当代建筑语言却总不能被崇文区政府和王世仁为首的专家委员会通过。就在这个僵局，政府鼓励SOHO中国与张永和进行合作，这也是两者继“长城脚下的公社”项目十年之后的第二次合作。张在设计中的具体做法是将中国传统的“庭院（courtyard）”语言作为核心空间的设计概念，融合了当代商业空间与传统建筑空间的“走街串院”的新体验；此外，张永和国际学术影响力和家庭背景使他一方面能够协调当代建筑语言与传统空间意象之间的关系，另一个方面也能在开发商商业利益、政府形象需求与保护专家之间建立积极的对话。
在这个高度政治化背景下的开发项目中，（SOHO中国惯用的）文化或者明星建筑师都不再是为产品增值的商业条件，却成为斡旋于商业与政治角力之间的协调者（Mediator）。庭院空间原型和张永和的文化作用最终成为使政府与开发商之间获得平衡的权宜之计。
MOMA, SOHO和北京转型：后奥运时代开发的非预期结果（unintended consequences）
虽然MOMA万国城保持的很高的概念和思维的完成度，但经济危机来临后，当代集团也同样面临着重大挑战。集团主席张雷将这段时期形容为“严冬”。 由于MOMA项目中桥型公共空间的出售出现困难，该项目的完成速度明显减慢，尤其是酒店及酒店式公寓的部分。不同经营者之间利益分配的冲突使“开放社区”的空间理想渐渐土崩瓦解。2009年6、7月间万国城南侧与北侧地块周围终于筑起了大门与围墙，保安开始对住户身份进行强制性检查。开发商宣称社区围合与否取决于住户的需求，但新进驻的商铺与酒店都要求更严密的监控。无论是“围墙”还是“桥”都承载着自己的政治和社会意义。当代集团的副主席陈音清楚地认识到“围墙”代表的是边界与防卫，“桥”型的连廊则象征着连接与开放。 原先设计中强调的是将开放的连廊作为公共资源，但市场的强势让初现的公共空间化为泡影。中国的小区向来被视作封闭的系统，对建筑单体的期望也是结合中国传统风格。于是MOMA万国城成为包围在众多新建围墙中的“飞地”。因此，MOMA万国城的开发商与物业管理公司还是无法理解无墙社区的价值，而住户也由于周围社区的居民可以随意进入自己社区而缺乏安全感。
在2008年市场节奏放缓之前，SOHO过度饱和的市场和加速的销售进度迅速耗空了CBD的土地资源。SOHO令土地不断增值到了潘石屹也承受不起的地步，以至陷入了“钱多却没有项目”的窘境。于是前门项目也急需策略上的转向：潘石屹最终选择以出租的方式投资这54，000平方米的商业用地——这一方式和SOHO中国一直惯用的开发销售的方式截然不同。 公司挂牌上市后，面对经济的动荡和政策的捉摸不定，SOHO中国的当务之急是固定的经济来源。至少前门得天独厚的地理条件和巨大的交通流量为这笔投资保证了不菲且稳定的租金收入。
2009年的5月到7月，房地产市场的小阳春一方面暗示了市场的阴阳转向，另一方面暗示了对潜在危机的谨慎——SOHO中国决定在朝阳门SOHO第三期中再度回归由明星建筑师密集打造项目形象的做法。这次是由较SOHO之前项目都更为著名和个人化的英国著名建筑师扎哈∙哈迪德（Zaha Hadid）来描绘SOHO的未来图景。
建筑——开发：涌现的实践
在常规房地产开发模式中，社会、政治和经济语境的共同作用生成了操作者必须遵循的一套规则和认知，这些房地产的操作者既包括开发商也包括日常的住户。MOMA万国城中“开放社区”的先进观念模式最终无法抵抗开发商和使用者的保守思维。而在现实实践中，SOHO项目引导的新生活方式最终也避免不了物业管理和使用方的矛盾；前门项目中，还需要加入政府认知以及再开发期望之间的矛盾。但是，建筑师却通过提供另一种方案的方式拓展了开发商和使用者的认知边界，随之改变了北京的社会空间发展。MOMA万国城的案例中，开发商有意识的学习了霍尔“联接复合体”的概念，将可持续的理念广泛应用到其他开发项目的生产线上；而对于SOHO中国而言，新“开放社区”的强烈形象和品牌不仅被大量复制在北京的CBD区域，甚至被其他开发商照搬到了一些中小型二三线城市中去，在北京之外拓展了“SOHO”模式。
开发商、建筑师之间互惠关系加之这一关系的操作语境正不断生成关于北京城市学的新思维，也不断成为我们再认识北京的建筑实践新语境。